La reforma de los alquileres

Recientemente ha entrado en vigor la última reforma que afecta al mercado de alquiler en España, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

En nuestro país, al contrario que sucede en el resto de países europeos, se ha preferido mayoritariamente comprar a alquilar. Solo un 17 por ciento de los españoles se deciden por el alquiler frente a un 30 por ciento de los europeos. Muchos tenían el extraño concepto de que alquilar era como “tirar el dinero” y que era mejor tener una vivienda en propiedad aunque para ello tuviéramos que empeñarnos hasta límites insospechados. Ahora sin embargo, con el estallido de la burbuja inmobiliaria y la dificultad cada vez mayor de acceder a un crédito para financiar una vivienda, por no decir que es casi imposible, la opción del alquiler está siendo contemplada por cada vez más personas.

Como el propio título de la ley indica el objetivo fundamental de esta reforma es flexibilizar el mercado de las viviendas en alquiler fomentando que muchas viviendas que están vacías salgan al mercado aumentando la oferta, y que a su vez aumente la demanda. Esto nos lleva al estudio de la relación que se produce entre arrendador y arrendatario como sujetos y partes fundamentales del arrendamiento. ¿A quién beneficia más esta reforma?

Esta nueva reforma pretende reforzar la libertad de pactos entre arrendador y arrendatario, dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco establecido en el título II de la LAU.

La duración del contrato de arrendamiento se reduce de cinco a tres años en el caso de la prórroga obligatoria y de tres a uno en la prórroga tácita. Con esta medida se pretende dinamizar y flexibilizar el mercado del alquiler, pero la realidad es que dependiendo de si eres arrendador o arrendatario la visión puede ser distinta. Que las prórrogas se reduzcan, en principio parece que beneficiaría al arrendador que dispondría con mayor facilidad del inmueble y no sería tan bueno para el inquilino que dispondría de menor margen de tiempo de estabilidad en el arrendamiento.

Otra de las modificaciones de la Ley es la facultad que se da al arrendador para recuperar la vivienda para destinarla a su vivienda permanente o de sus familiares. Esta posibilidad sólo se daría en los supuestos regulados y siempre que hubiera transcurrido un año de contrato, aunque no sería necesario haberlo puesto expresamente en el mismo. Esto no dejaría de ser en principio más beneficioso para el arrendador que podría disponer así de la vivienda con mayor facilidad.

Otro punto a destacar es que el arrendatario puede desistir del contrato en cualquier momento, siempre que hayan pasado seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes pueden pactar una indemnización para el caso de producirse este desistimiento. En este caso la libertad de desistimiento que se concede al arrendatario en principio iría en detrimento de los intereses del arrendador que vería reducidas sus posibilidades de tener el piso alquilado por el plazo que se había pactado.

Como vemos, la última reforma del mercado del alquiler no está ni va a estar libre de polémica, y habrá que ver si con el paso del tiempo se cumplen los objetivos de flexibilización, fomento y dinamización que se pretendían.